央行周一召開住房金融服務專題座談會,要求商業銀行合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求;商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價,及時審批發放符合條件的個人住房貸款。這是在當前房地產貸款市場出現萎靡現象的背景下,我國金融調控部門首度發聲,力保首套房貸需求。
  央行此次喊話的一個大背景是,樓市慘淡的同時房地產貸款增速亦出現回落勢頭。自去年底資金面緊張導致“房貸荒”以來,除開已經停止個人住房貸款業務的平安、民生、花旗,一般銀行都不再接受公積金加商貸的組合貸,只做純商貸。而且,根據CR IC研究中心近期對全國22個城市的69家銀行分支機構的電話調研,房貸利率優惠幾乎不見蹤影,僅2家銀行還有優惠利率;近9成銀行首套房貸利率升至基準甚至上浮5%(6.9%/年)到10%(7.2%/年),個別上浮20%(7.8%/年)。而即使有銀行利率相對低,放款速度卻極慢,審批後至少兩個月方能放款。根據央行報告,今年一季度末,房地產貸款餘額為15.42萬億元,同比增長18.8%,增速較上年末低0.3個百分點,這是房地產貸款增速在連續多個季度上升後的首次回落。
  央行副行長劉士餘強調支持房貸要“講政治”。在表述中,他指出金融機構要理解社會底層人員的生存壓力,要有社會責任感,可以理解為對剛性需求的保護。不過,對於“講政治”的內涵,亦很難令人相信僅限於保護剛需,業內更多觀點傾向於與美林美銀的解讀相似——— 他們需要關心社會穩定以及今年7.5%的經濟增長目標。
  今年以來,樓市一片慘淡。根據5月13日國家統計局的數據,1-4月的商品房銷售面積同比下降6.9%,降幅比1-3月份擴大3.1個百分點,其中住宅銷售面積下降8.6%。此情此景之下,與房地產市場通過土地財政緊密相連的地方政府紛紛赤膊上陣出招“救市”,但地方政府的立場一向明確,且無論是變相放寬限購、放鬆公積金貸款、實行契稅優惠或是加大力度推地等等方式,在看空預期與銀行限貸下都無法起到明顯的實際效果。此時,所有目光都投到了中央的表態上,而銀行的限貸也成為絕對的焦點,這就是為什麼北京一傳出9折房貸的消息旋即引起大量關註。而此次央行喊話,確實涉及到緩解目前的限貸狀況,無論其初衷如何,實際結果都會釋放出“救市”信號。因為中國經濟與房地產市場的關聯度很高,而劉士餘亦明確強調“個人住房貸款有經濟增長的穩定功能”,很容易產生穩住房地產市場以穩住經濟的揣測。況且,對於開發商而言,若個貸鬆綁則有助資金迴流,即使只是原則性表態亦有降低政策風險的效果,有助其通過銀行的授信評審,間接有助於獲取開發貸。
  然而,即使商業銀行頭頂“商業”二字未必全然符實,亦不妨礙他們在錶面“講政治”的同時實質上“講商業”。從去年底開始,銀行再度陷入資金緊張,直至現時保本理財產品年化利率都在5%-6%的高位徘徊,可見緊張程度,而由於存貸比限制,今年銀行又出現存款搬家狀況,資金緊張程度進一步加劇;融資環境偏緊且違約傳聞不斷的情況下,在固定的貸款額度內,銀行自然會傾向於投放去收益更高的領域。更何況個貸不僅微利甚至無利,目前房地產市場不景氣的前提下風險更是走高,中國銀行三河支行房貸部門相關負責人直言:“房價太高了,我們認為,目前的房子根本不值這麼多錢。”通俗地解釋了銀行的風險偏向。如農商行出現的9折個貸更多是出於小銀行擴展市場的策略需求,就資金狀況與風險偏好而言,從商業角度大部分銀行都會逃避個貸。
  更重要的是,本次央行並未提出具體的額度約束,並強調銀行“保本或微利就好”。那麼,定價權仍掌握在銀行手中,根據現時銀行實行優惠利率即會虧損的說法,最有可能是維持現狀,或作出輕微放鬆。至於放寬限貸對剛需者的影響,遠遠及不上對市場預期的影響來得大,如看漲的一線城市“筍盤”,沒有個貸優惠亦難將潛在剛需群體擠出市場;而對於三四線城市而言,目前的慘淡狀況下,即使7折優惠重現亦未必會改變剛需者的觀望狀態。  (原標題:[社論]央行喊話保房貸,信號意味濃)
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